您現在的位置是: 首頁 > 股票

翻車之鑒:“小萬達”中弘系是如何陷入文旅地產苦局的?

時間:2018-04-15 05:56:45 來源:cj2p.com

相信此時的中弘系掌門人王永紅正在反思他為何走到了今天,以文旅地產為口號的中弘系正在遭遇史上最大危機。

中弘系業態布局非常漂亮,它的核心包括上市公司中弘股份和大股東中弘卓業集團,圍繞這兩家核心企業,中弘系還有中璽國際、開易控股(KEE)、亞洲旅游以及高端游公司A&K和美國主題公園海洋世界部分股權。這些公司的定位有輕有重,業務模式分布在文旅產業的上中下游。

目前中弘系上市公司中弘股份的累計逾期債務達到11億之多,而中弘系的核心公司中弘卓業集團目前正尋求資金以圖重組自救,此時的王永紅可能正在與債權人的辦公室里反復溝通,以求重組成功。

客觀來講,中弘系今天之險前所未有,史上最大危機并不夸張。

王永紅

曾經王永紅的中弘系被外界視為一個小萬達,同樣是地產起家,同樣是切入文旅地產領域,同樣是項目四處開花,同樣是上下游收購,但是中弘系卻走上了自救重組之路。其中原因有大勢影響,有對局勢的錯判,更有對自身能力與經驗的高估。

文旅地產作為地產領域最高專業模式,并非隨便一家房企都可勝任,毫不夸張的說任何一家傳統房企轉型文旅地產都是一次改命。

峨眉峰認為,對于文旅玩家來說,中弘系近年來的改命歷程是一段彌足珍貴的教訓,這種發生在身邊的案例一旦復盤所呈現的過程便會十分殘酷。

因為復盤悲劇總是殘酷的。

第一個悲劇:一匹小馬拉大車

說起第一個悲劇,我們要先復盤萬達當年的第一個正式的文旅地產項目是怎么玩的,這個第一個項目就是萬達長白山。

2009年萬達聯手泛海集團、一方集團與長白山當地政府簽署協議,力圖投資數百億打造長白山國際旅游度假區,隨后一年利資源集團、聯想控股、北京用友三家公司又參與其中。當時萬達長白上項目主體公司的股東結構分別為:萬達28%股份,泛海27%股份,一方集團20%股份,億利資源10%股份,聯想6%股份,北京用友5%股份,融科物業4%股份。

甚至萬達在開發第二個文旅地產西雙版納項目時,萬達也仍然是與上述幾家企業采取共同入股聯合投資模式。毫無疑問相比于依靠基金或信托計劃的融資方式,入股聯合的綁定模式更為安全。

2009年時的萬達其體量也要大于現在的中弘,盡管如此,王健林面對數百億投資時仍然選擇聯合,這種模式將巨型項目前期的現金流風險降到了最低。更為關鍵的是,十年前的萬達名不見經傳,彼時王健林的個人威望、游說能力限于一隅遠沒有今天這般強大。

而彼時與其聯合的企業,卻多是商界名宿甚至不乏教父級人物,這就是王健林當年沒有卻必須要有的資源,所謂多馬同槽而非小馬拉大車。

中弘系在文旅地產領域近年來可謂四處開花,可落到實地的為海南如意島總投資規模過百億,前期投資已逾四十億,同時還有濟南西游記度假區,浙江上影安吉影視產業園·新奇世界文化旅游區,三亞半山半島等。不過目前可看到的是,上述這些大型文旅項目,均為中弘系企業在一家苦撐而且其中多個融資計劃或隱或現。

2017年初 海南如意島

上述項目中海南如意島處于停工停售階段,濟南西游記度假區與安吉影視產業園的文旅產業部分仍不見雛形。毫無疑問,這些大型文旅地產項目正以極快的速度吞噬中弘系各個企業的現金流,尤以如意島最甚。

以中弘系上市公司中弘股份來看,該公司及下屬控股子公司累計逾期債務合計金額為11.5億元,全部為各類借款。截至2017年11月30日,該公司借款余額為253.84億元,累計新增借款金額為74.17億元,累計新增借款占上年末凈資產比例為72.64%。

而中弘系母公司中弘卓業集團更顯病態,它已經走到了重組自救的地步。

第二個悲劇:對政策研判預測不足

去年當紅經濟學家任澤平被恒大以1500萬的年薪挖角,當時很多人質疑一個經濟學家為何如此值錢?任澤平所擅長者無外就是宏觀經濟研究與政策研判而已。

1500萬年薪確實不少,但是恒大也由此能避開更多潛在雷區,而一旦誤觸雷區恒大就要付出幾億甚至幾十億的成本。

現實中對政策研判預測不足,導致滿盤皆輸的案例比比皆是,這里面最為明顯的就是中弘系。

2017年,針對過熱的樓市,北京推出了317新政,直接導致該市商辦房被限售限貸,大量的退房者涌入商辦樓盤的銷售處。

中弘系上市公司中弘股份2017年虧損達到了10個億,主要原因在于該公司在京的商辦類御馬坊項目和夏各莊項目(商業部分)銷售停滯,同時2016年度已銷售的御馬坊項目業主大量退房。

早在317新政之前的2016年5月,北京住建委聯合通州區政府就發布了《關于加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》,明確通州區域內商辦項目分類進行限購。彼時的通州成為北京首個對商辦類房產限購的地區,對商辦類項目限購的風向已經非常明顯。

2016年,中弘股份的御馬坊項目已經開盤預售,時隔一年,中弘在北京的商辦類房地產項目遭遇客戶大量退房,可以說這是壓倒中弘系現金流的致命稻草。

之所以說商辦類項目限售限貸是一根致命稻草,根本原因就在于中弘系現金流一直處于緊繃狀態,王永紅的中弘系已處在一招出錯滿盤皆危的局面。

如此緊繃的現金流,就急切要求企業的資金回血速度加快,否則就會:失血,休克。

第三個悲劇:缺乏強悍執行力

如果拿萬達與中弘系企業對表,我們可以發現萬達則具有極強的商業地產基因,商業地產與文旅地產的盈利結合點就在于餐飲、住宿、零售這三個層面,最簡單的例子就是迪士尼,餐飲、住宿、零售是迪士尼真正的利潤奶牛。

而王永紅的中弘系并不具備文旅基因,當然也沒有后天足夠的商業地產經驗。王早年曾開發過望京六佰本商業街,顯然這只是一個簡單的零售拼湊形態,賺一筆就走的王永紅沒有從這些商業形態中打磨出自己的餐飲、住宿服務團隊,當然一個商業項目也很難鍛煉出執行力強悍的項目管理團隊。

峨眉峰認為,在平地造城或填海造島這種巨型工程中,一只執行力強悍的團隊就是這種項目逢兇化吉的關鍵,所謂早一日建成便少一分兇險。

論強悍的執行力,文旅業內較為著名的案例就是萬達長白山項目。此項目從開工到一期開業只用了一年的施工期,在18.34平方公里的一期項目里具備了酒店、商業街業態。而在另外一年的施工期里萬達長白山項目的二期三期項目相繼建成。你要知道的是,長白山地處東北寒帶一年內僅有半年施工期。

而就在萬達一期項目開業之前,就有諸多媒體報道萬達該項目用地涉嫌違規。你看在現實世界中,用急火將生米煮熟的最大好處就是可以規避變幻的政策與監管風險。

同樣的模式,換成中弘則難言樂觀。

2018年3月,中弘股份發布公告稱,其在海南的填海造島項目如意島被要求停止施工、停止營業。中弘股份所遭遇的就是海南今年初對所有填海項目的雙暫停行動,其實早在2014年4月如意島就已開工直到去年底該項目一期竣工海域才通過驗收。不過就在此時,當年底如意島項目被要求停止施工、停止營業。截止四月初該項目除跨海大橋外,仍處于雙暫停狀態。

如意島是中弘股份在建所有項目中,迄今開發成本最大的項目,去年上半年該項目的開發成本累計超過50億。50億真金白銀砸進去之后,在接近五年的時間里中弘股份承擔的財務壓力可想而知。

如果其一期竣工時間能提前半年,那么中弘股份既有可能獲得半年左右的銷售期,在此前的一次估算中,中弘股份認為一期竣工后的收入可高達百億。如果有了這些錢,中弘股份的所有問題將迎刃而解。可惜,該項目用了將近四年的時間才完成一期項目填海,在曙光來臨時,卻倒在了黎明前。

文旅目的地的打造絕非易事,百億投資的考驗處處是雷,稍不留神便入深淵。如何避免觸雷?如何經受考驗?

關于我們| 聯系我們| 投稿合作| 法律聲明| 返回頂部

版權所有 ©2015-2017 財經頭條 閩ICP備11013817號-1

(function(){ var bp = document.createElement('script'); var curProtocol = window.location.protocol.split(':')[0]; if (curProtocol === 'https') { bp.src = 'https://zz.bdstatic.com/linksubmit/push.js'; } else { bp.src = 'http://push.zhanzhang.baidu.com/push.js'; } var s = document.getElementsByTagName("script")[0]; s.parentNode.insertBefore(bp, s); })();
北京pk10前二最大遗漏